Der Immobilienmarkt an der westlichen Costa del Sol 2026: Preise pro m², Verkaufszahlen und Prognose für 2027

Die westliche Costa del Sol, von Estepona und Manilva über Casares bis nach Sotogrande, erwies sich auch im Jahr 2026 als einer der stärksten Immobilienmärkte Spaniens. Die Quadratmeterpreise bewegen sich auf oder nahe Rekordniveau, die internationale Nachfrage bleibt ungebrochen stark, auch wenn insgesamt etwas weniger Immobilien den Besitzer wechseln als noch in den intensivsten Monaten des Jahres 2025.

In diesem Ratgeber haben wir die aktuellsten Zahlen für Estepona, Casares, Manilva und Sotogrande für Sie zusammengefasst: Was kostet der Quadratmeter, wie stark sind die Preise gestiegen, wie viele Immobilien werden verkauft und wer sind die Käufer? Abschließend werfen wir einen Blick auf unsere Prognose für 2027 und beleuchten, was diese Entwicklungen für Ihre Kauf- oder Verkaufspläne bedeuten.

Der Markt in Kürze

• Die Preise steigen weiter. Der Idealista-Bericht vom September 2026 zeigt für Estepona ein Rekordhoch von 5.021 €/m² (+17,1 % im Jahresvergleich) und für Manilva einen Höchststand von 3.043 €/m² (+11,3 %).

• In Sotogrande verzeichnen wir einen Anstieg von rund 14,5 % im Jahresvergleich (Stand Juni 2026) auf etwa 3.840 €/m².

• Casares weist die größten Schwankungen auf. Dies liegt vor allem daran, dass es sich um einen vergleichsweise kleinen Markt handelt, bei dem bereits der Verkauf weniger Luxusvillen den Durchschnittspreis spürbar beeinflussen kann.

• Die Verkaufsdynamik verlangsamt sich, doch die Preise bleiben hoch. Zu Beginn des Jahres 2026 gingen die Transaktionen im Raum Marbella–Estepona–Benahavís spürbar zurück, wohingegen sich die Provinz Málaga im zweiten Quartal insgesamt wieder erholte.

• Internationale Käufer machen in der Provinz Málaga rund 37 % der Transaktionen aus – weit über dem landesweiten Durchschnitt von etwa 16 %.

• 2027 dürfte eher von einem verlangsamten Wachstum als von einem Preisrückgang geprägt sein. Nationale Prognosen gehen von einem Preisanstieg zwischen 4 und 7 % aus – eine Beruhigung nach den zweistelligen Wachstumsraten der Jahre 2025 und 2026.

Quadratmeterpreise: Estepona, Casares, Manilva und Sotogrande

Die folgenden Werte spiegeln die durchschnittlichen Angebotspreise aus den Idealista-Berichten wider – dem verlässlichsten und meistgenutzten Maßstab für Immobilieninserate in dieser Region.

Was bekommen Sie für 400.000 €?

Wenn man ein Budget von 400.000 Euro durch den durchschnittlichen Angebotspreis der jeweiligen Region teilt, erhält man eine gute Vorstellung davon, welche Wohnfläche man erwarten kann. In der Realität variieren die Immobilien jedoch je nach Lage, Baujahr und Zustand erheblich. Zudem berücksichtigt diese Überschlagsrechnung keine Steuern und Kaufnebenkosten.

Warum verschiedene Websites unterschiedliche Preise anzeigen

Vielleicht ist Ihnen bereits aufgefallen, dass für Estepona Preise zwischen etwa 3.900 und über 5.000 Euro pro Quadratmeter kursieren. Dies sind keine Fehler, es werden schlichtweg unterschiedliche Metriken herangezogen:

• Angebotspreise (Idealista, Fotocasa) spiegeln die Preisvorstellungen der Verkäufer wider. In Estepona wird dieser Durchschnitt besonders durch exklusive Neubauprojekte und Luxusimmobilien in die Höhe getrieben.

• Registrierte Verkaufspreise (Registradores) basieren auf den tatsächlich beurkundeten Transaktionen. Für die gesamte Provinz Málaga lag dieser Wert laut dem spanischen Grundbuchamt im zweiten Quartal 2026 bei rund 3.347 € pro bebautem Quadratmeter.

• Schätzwerte (Wohnungsbauministerium) fallen in der Regel noch niedriger aus. Das Ministerium bezifferte den Durchschnitt in der Provinz Málaga Anfang 2026 auf ca. 2.988 €/m², was einem Anstieg von 14,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Wenn Sie den Wert einer bestimmten Immobilie einschätzen möchten, sollten Sie vergleichbare Objekte in derselben Straße oder derselben Urbanisation heranziehen und prüfen, zu welchen Preisen ähnliche Immobilien tatsächlich den Besitzer gewechselt haben.

Estepona: Der schnellste Aufsteiger

Estepona hat endgültig eine völlig neue Preisklasse erreicht. Mit 5.021 €/m² liegt die Stadt nun dicht hinter Marbella und deutlich vor Fuengirola. Der jährliche Anstieg von 17,1 % gehört zu den stärksten an der gesamten Küste.

Die treibenden Kräfte dahinter sind offensichtlich: Eine charmante Altstadt, in der alles bequem zu Fuß erreichbar ist, ein attraktiver Yachthafen, fantastische Strände, ein stetiges Angebot an exklusiven Neubauten in Gegenden wie Cancelada und der New Golden Mile – gepaart mit einem Lebensstil, der (noch) erschwinglicher ist als in Marbella. Niederländische Käufer bilden hier die größte internationale Gruppe (rund 15 % der Auslandskäufe im 12-Monats-Zeitraum bis April 2026). Neun von zehn Käufern erwerben ihre Immobilie dabei als Nicht-Residente, meist als luxuriösen Zweitwohnsitz für die Ferien.

Stellen Sie sich jedoch auf große Preisgefälle innerhalb der Gemeinde ein. Ein älteres Apartment im Landesinneren aus dem Bestand kann pro Quadratmeter deutlich weniger kosten als ein hochmodernes Neubauprojekt in direkter Strandlinie. Daher ist der kommunale Durchschnittspreis für die Bewertung eines einzelnen Objekts nur bedingt aussagekräftig.

Manilva: Das beste Preis-Leistungs-Verhältnis an der Westküste

Manilva ist die preislich attraktivste der vier Regionen und holt mit großen Schritten auf. Idealista verzeichnete im September 2026 ein Rekordhoch von 3.043 €/m², ein Plus von 11,3 % innerhalb eines Jahres. Innerhalb der Gemeinde stellte sich die Lage im Juni 2026 wie folgt dar:

Britische Käufer zeichnen für etwa jeden fünften ausländischen Kauf in Manilva verantwortlich, wobei rund 30 % von ihnen als Residente (Festansässige) kaufen. Niedrigere Einstiegspreise, ein malerischer Yachthafen, traumhafte Strände und eine hervorragende Verkehrsanbindung erklären, warum viele Interessenten, deren Budget für Estepona nicht mehr ausreicht, ihren Blick stattdessen hierher richten.

Casares: Golf, Natur und ein schwankender Durchschnittspreis

Casares umfasst sowohl das berühmte weiße Dorf hoch oben in den Bergen als auch den Küstenstreifen rund um Casares Costa und Doña Julia. Diese geografische und architektonische Vielfalt führt zu starken statistischen Schwankungen. Die Zahlen von Idealista bewegten sich von etwa 4.000 €/m² im Januar 2026 auf rund 3.600 € im April, der zuletzt veröffentlichte Wert für August lag bei 3.197 €. Andere Bewertungstools siedeln die Gemeinde irgendwo zwischen ca. 3.250 € (Wohnungen) und 3.500 € (Häuser) pro Quadratmeter an.

Wir interpretieren diese Zahlen so, dass Casares ein relativ kleiner Markt ist, auf dem bereits der Verkauf von ein oder zwei exklusiven Luxusvillen den monatlichen Durchschnittspreis um mehrere Hundert Euro verschieben kann. Langfristig betrachtet sind die Preise jedoch stark gestiegen. Käufer aus Belgien und den Niederlanden, die überwiegend nach exklusiven Feriendomizilen suchen, stellen hier einen wichtigen Teil der Nachfrage dar.

Sotogrande: Exklusiv, limitiert und zunehmend international

Sotogrande, zur Gemeinde San Roque an der westlichen Grenze der Costa del Sol gehörend, ist die Region, die traditionell die meisten britischen Käufer anzieht. Sie machen etwa 41 % der internationalen Käufer aus, wovon sich rund 42 % als Residente registrieren lassen.

Der Idealista-Bericht vom Juni 2026 verdeutlicht:

Der Durchschnittspreis in Sotogrande verbirgt eine enorme Preisspanne. Grundstücke und herrschaftliche Villen in La Reserva und Sotogrande Alto erzielen weitaus höhere Quadratmeterpreise als Apartments. Andere Marktbeobachter weisen niedrigere Durchschnittspreise aus (etwa 3.100 bis 3.300 Euro für Häuser), je nachdem, welche Berechnungsmethode zugrunde liegt.

Verkaufsvolumina: Weniger Transaktionen, höhere Preise

Im Jahr 2026 hat sich die Preisentwicklung spürbar von der Anzahl der Transaktionen abgekoppelt:

• Erstes Quartal: Das spanische Grundbuchamt (Registradores) verzeichnete insgesamt 1.566 verkaufte Immobilien in Marbella, Estepona und Benahavís – ein Rückgang von rund 30 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Daten des nationalen Statistikamtes INE zeigten für dasselbe Quartal einen Rückgang der Transaktionen in der Provinz Málaga um 9,3 %.

• Zweites Quartal: In der Provinz Málaga wurden 9.387 Immobilientransaktionen registriert, was einem Anstieg von 8,7 % im Jahresvergleich entspricht. Zum Vergleich: Der landesweite spanische Markt verzeichnete im selben Zeitraum ein Minus von 5,7 %.

• Internationale Käufer: Sie waren im zweiten Quartal für 37,01 % der Käufe in der Provinz Málaga verantwortlich. Dies wird landesweit nur von Alicante übertroffen und liegt weit über dem spanischen Rekord von 15,98 %. In absoluten Zahlen erwarben Ausländer 3.474 Immobilien in der Provinz – 20,8 % mehr als noch im Vorjahr.

Da die kommunalen Statistiken des Grundbuchamts den provinziellen Daten für gewöhnlich um etwa zwei Quartale hinterherhinken, werden wir das lokale Bild hier fortlaufend aktualisieren, sobald neue Daten vorliegen. Das bisherige Muster deutet klar auf einen Markt mit begrenztem Angebot hin, der sich nach einem extrem rasanten Jahr 2025 allmählich normalisiert – und nicht auf einen Markt, der sich im Rückgang befindet.

Warum die Preise so rasant gestiegen sind

• Limitiertes Angebot: Erstklassiges Bauland für Neubauprojekte in Küstennähe ist ein knappes Gut, und die Neubautätigkeit in ganz Spanien kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten. BBVA Research geht landesweit von einem Defizit von etwa 800.000 Wohnungen bis zum Jahr 2027 aus.

• Internationale Nachfrage: Die Costa del Sol zieht Jahr für Jahr finanzstarke Käufer aus Nord- und Mitteleuropa an, von denen viele den Kaufpreis aus Eigenmitteln bestreiten und somit nicht auf eine Baufinanzierung angewiesen sind.

• Einzigartiger Lebensstil: Exzellente internationale Schulen, erstklassige Golfplätze, elegante Yachthäfen, eine hervorragende Fluganbindung, ein vorbildliches Gesundheitswesen und ein ganzjährig beneidenswertes Klima sprechen für sich.

• Wettbewerbsfähiges Preisniveau: Käufer erkennen, dass Estepona, Manilva und Sotogrande im direkten Vergleich zu Marbella oder den Balearen nach wie vor mehr Wert für ihr Geld bieten.

Unsere Prognose für die westliche Costa del Sol 2027

Nachfolgend präsentieren wir Ihnen unsere eigene Marktprognose, basierend auf den nationalen Schätzungen und den oben genannten lokalen Daten. Dies ist als fundierte Einschätzung, nicht als Garantie zu verstehen. Wir werden diese Prognose anpassen, sobald neue Marktdaten vorliegen.

Was die nationalen Experten für 2027 erwarten

BBVA Research geht davon aus, dass die spanischen Immobilienpreise im Jahr 2027 um ca. 5,5 % steigen werden, nachdem sie 2026 um etwa 11,5 % zugelegt haben. Weitere Prognosen für 2027 liegen bei +4 % (Bankinter), +7,4 % (S&P Global Ratings) sowie zwischen 6 und 8 % (Fitch). Der einhellige Konsens lautet: Eine Beruhigung auf einstellige Wachstumsraten, jedoch keinesfalls eine Preiskorrektur nach unten. Der Hauptgrund hierfür bleibt das anhaltend knappe Angebot.

Unser Hauptszenario

Wir gehen davon aus, dass die Angebotspreise an der westlichen Costa del Sol im Jahr 2027 um etwa 4 bis 7 % steigen werden – ein solider Wert, der jedoch unter dem zweistelligen Tempo der letzten beiden Jahre liegt.

Stadt für Stadt (Hauptszenario, Richtwerte)

Risiken und Marktsignale, die Sie im Blick behalten sollten

• Zinsentwicklung: Die EZB hat die Leitzinsen im Juni 2026 erhöht – die erste Anhebung seit knapp drei Jahren. Der 12-Monats-Euribor lag Anfang Oktober bei ca. 3,3 %. Finanzierungsabhängige Käufer reagieren naturgemäß sensibler auf Preisschwankungen als Barzahler. Die nächste EZB-Sitzung findet am 29. Oktober statt.

• Energiepreise und Geopolitik: Diese Faktoren nehmen Einfluss auf die gesamtwirtschaftliche Lage und das Vertrauen der Investoren.

• Regulatorische Rahmenbedingungen: Ein diskutierter Gesetzentwurf, der eine 100-prozentige Steuer für Nicht-EU-Käufer von Bestandsimmobilien vorsah, steckte bis März 2026 im Parlament fest. Viele Rechtsexperten bezweifeln die juristische Haltbarkeit, dennoch sorgte dies für gewisse Unsicherheiten. Ebenso sind Gesetze zur Kurzzeitvermietung sowie lokale Stadtentwicklungsentscheidungen für Investoren von größter Bedeutung.

• Neue Bauprojekte: Eine zügigere Fertigstellung und Freigabe von Neubauten könnte die Preissteigerungen dämpfen.

• Kaufkraft: Auf dem aktuellen Preisniveau werden einheimische Käufer zunehmend aus dem Markt gedrängt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die internationale Nachfrage künftig einen noch größeren Teil des Marktes tragen muss.

Was dies für Sie als Käufer bedeutet

• Blicken Sie über den kommunalen Durchschnittspreis hinaus. Vergleichen Sie stets die Quadratmeterpreise in der spezifischen Nachbarschaft, die Sie ins Auge gefasst haben, und unterscheiden Sie genau zwischen Neubau und Bestandsimmobilien.

• Kalkulieren Sie die tatsächlichen Gesamtkosten. Steuern, Notarkosten, Grundbuch- und Anwaltsgebühren (Abogado) kommen stets zum Kaufpreis hinzu. Wenn Sie die Immobilie als Nicht-Resident erwerben, fällt zudem eine jährliche Einkommensteuer für Nicht-Residente an, die Sie bequem mit EasySpanishTax berechnen können.

• Nutzen Sie die ruhigere Verkaufsdynamik. Da weniger Transaktionen stattfinden, gibt es oft mehr Verhandlungsspielraum bei Immobilien, die bereits länger auf dem Markt sind – insbesondere dann, wenn der Angebotspreis über dem liegt, was vergleichbare Objekte zuletzt erzielt haben.

• Prüfen Sie alle Details gründlich: Den rechtlichen Status der Immobilie, die Gemeinschaftskosten (Comunidad), Vorliegen aller Lizenzen, das Energiezertifikat sowie bei Neubauten unbedingt die Bankbürgschaften und den vertraglich fixierten Übergabetermin.

Was dies für Sie als Verkäufer bedeutet

• Orientieren Sie sich bei der Preisfindung an tatsächlichen Verkäufen, nicht an fremden Inseraten. In vielen Regionen sind die Angebotspreise deutlich schneller gestiegen als die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise (Escritura).

• Die professionelle Präsentation wird im Zuge der Marktnormalisierung immer entscheidender. Hochwertige Fotografie sowie präzise, einladende Objektbeschreibungen helfen Ihrer Immobilie, sich von der Masse abzuheben.

• Planen Sie die steuerlichen Aspekte frühzeitig. Sind Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig (Nicht-Resident), behält der Käufer per Gesetz 3 % des Kaufpreises ein und führt diese an das Finanzamt ab. Die endgültige Gewinnsteuer (Plusvalía/Wertzuwachssteuer) wird im Nachgang abgerechnet.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Estepona im Jahr 2026? Der Idealista-Bericht vom September 2026 weist einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 5.021 €/m² aus. Dies ist ein neuer Rekord und liegt etwa 17 % über dem Vorjahreswert. Registrierte Verkaufspreise und Bankbewertungen fallen entsprechend niedriger aus. Zudem variieren die Preise erheblich, je nachdem, ob man zentrale Apartments, Neubauprojekte oder Villen am Strand betrachtet.

Wo ist es am günstigsten: Estepona, Casares, Manilva oder Sotogrande? Manilva bietet im Durchschnitt die niedrigsten Angebotspreise (ca. 3.043 €/m²), gefolgt von Casares (ca. 3.200 €), Sotogrande (ca. 3.840 €) und Estepona (ca. 5.020 €).

Steigen die Immobilienpreise an der westlichen Costa del Sol weiterhin? Ja. Estepona, Manilva und Sotogrande verzeichnen laut den neuesten Daten von Idealista allesamt zweistellige jährliche Zuwächse. Es wird jedoch erwartet, dass sich das Wachstum 2027 leicht abschwächt.

Werden die Preise im Jahr 2027 fallen? Die meisten nationalen Prognosen deuten auf einen anhaltenden Preisanstieg von etwa 4 bis 8 % hin und schließen einen Rückgang eher aus. Die größten Risiken bestehen in höheren Zinsen, neuen gesetzlichen Regulierungen und einer möglichen Abkühlung der internationalen Nachfrage.

Wer kauft Immobilien an der westlichen Costa del Sol? Im zweiten Quartal 2026 machten internationale Käufer rund 37 % der Immobilientransaktionen in der Provinz Málaga aus. Auf lokaler Ebene dominieren in Estepona Käufer aus den Niederlanden, während in Manilva und Sotogrande die Briten stark vertreten sind. In Casares treten vor allem belgische und niederländische Interessenten auf.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Kauf? Das hängt ganz von Ihrem Budget, Ihrem Anlagehorizont und Ihren Zukunftsplänen ab. Der Markt befindet sich weiterhin im Aufwind, kühlt sich jedoch leicht ab, was Käufern im Vergleich zu 2025 einen etwas größeren Verhandlungsspielraum eröffnet. Für eine persönliche und diskrete Beratung stehen Ihnen unsere lokalen Immobilienexperten jederzeit gerne zur Verfügung.

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Unser engagiertes Team kennt Estepona, Casares, Manilva und Sotogrande wie seine eigene Westentasche. Werfen Sie einen Blick auf unser aktuelles Portfolio an exklusiven Immobilien oder kontaktieren Sie uns für eine fundierte Werteinschätzung – ganz gleich, ob Sie mit dem Gedanken spielen, zu kaufen oder zu verkaufen.

Datenquellen

• Idealista Preisbericht: Manilva

• Idealista Preisbericht: Casares

• Idealista Preisbericht: Sotogrande

• Área Costa del Sol: Preisvergleich nach Gemeinde im September 2026 (Daten von Idealista)

• Der Immobilienmarkt in Málaga Q2 2026 (Daten des Grundbuchamts / Registradores)

• Ausländische Käufer an der Costa del Sol nach Nationalität (Notardaten via Bloy Dawson)

• Aktualisierte Prognose von BBVA Research, via Idealista News

• Reuters über den gestoppten Gesetzentwurf zur 100%igen Steuer für Nicht-EU-Käufer

Immobilien mit reduziertem Preis an der Costa del Sol

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Marktinformation und stellt keine finanzielle, rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Die genannten Preise sind Durchschnittswerte und variieren von Immobilie zu Immobilie. Prognosen sind Einschätzungen und keine Garantien für die Zukunft. Bitte vergewissern Sie sich, dass Ihnen stets aktuelle Marktdaten vorliegen, und ziehen Sie vor einem Kauf oder Verkauf immer einen professionellen Experten zu Rate.