La Costa del Sol occidental, desde Estepona y Manilva, pasando por Casares, hasta Sotogrande, se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más sólidos de España durante 2026. Los precios del metro cuadrado se sitúan en niveles récord o muy cerca de ellos, la demanda internacional es fuerte y cambian de manos menos viviendas en comparación con los meses más intensos de 2025.
En esta guía, hemos recopilado las últimas cifras de Estepona, Casares, Manilva y Sotogrande: cuánto cuesta el metro cuadrado, cuánto han subido los precios, cuántas viviendas se venden y quiénes están comprando. Concluimos con nuestra previsión para 2027 y lo que significa para usted si se plantea comprar o vender una propiedad.
El mercado en un minuto
Los precios continúan subiendo. El informe de Idealista de septiembre de 2026 muestra que Estepona alcanza un nivel récord de 5 021 €/m² (+17,1 % interanual) y Manilva un récord de 3 043 €/m² (+11,3 %).
Sotogrande ha experimentado una subida interanual de aproximadamente un 14,5 % (junio de 2026), situándose en torno a los 3 840 €/m².
Casares presenta las cifras más fluctuantes, principalmente porque es un mercado pequeño donde unas pocas villas exclusivas pueden alterar significativamente la media.
El ritmo de ventas se ralentiza, pero los precios son más altos. A principios de 2026, las compraventas cayeron de forma acusada en la zona de Marbella–Estepona–Benahavís, mientras que la provincia de Málaga en su conjunto se recuperó en el segundo trimestre.
Los compradores extranjeros representan aproximadamente el 37 % de las compraventas en la provincia de Málaga, frente a la media española de alrededor del 16 %.
2027 se perfila como un año de crecimiento más moderado, en lugar de una caída de precios. Las previsiones nacionales apuntan a un incremento de los precios de entre un 4 y un 7 %, lo que supone una desaceleración respecto al ritmo de dos dígitos de 2025 y 2026.
Precio del metro cuadrado: Estepona, Casares, Manilva y Sotogrande
Estos son los precios medios de salida (o precios ofertados) según los informes de Idealista, que es el índice de referencia más utilizado para los anuncios de viviendas en la zona.
Zona | Precio de salida por m² | Variación interanual (12 meses) | Mes de los datos |
|---|---|---|---|
Estepona | 5 021 € | +17,1 % | septiembre de 2026 |
Sotogrande (San Roque) | 3 842 € | +14,5 % | junio de 2026 |
Casares | 3 197 € | fluctuante (ver más abajo) | agosto de 2026, últimos datos publicados |
Manilva | 3 043 € | +11,3 % | septiembre de 2026 |
Provincia de Málaga | 4 317 € | +6,6 % | septiembre de 2026 |
Marbella (como referencia) | 5 967 € | +3,2 % | septiembre de 2026 |
España (media) | 2 930 € | +11,8 % | septiembre de 2026 |
¿Qué se puede comprar por 400 000 €?
Al dividir un presupuesto de 400 000 euros por el precio medio de salida de cada zona, obtendrá una idea aproximada del tamaño de la vivienda a la que puede aspirar. En la realidad, los inmuebles varían enormemente en función de su ubicación, antigüedad y estado de conservación, y este cálculo no incluye los impuestos ni los gastos asociados a la compraventa.
Zona | Tamaño aproximado por 400 000 € |
|---|---|
Manilva | aprox. 131 m² |
Casares | aprox. 125 m² |
Sotogrande | aprox. 104 m² |
Estepona | aprox. 80 m² |
Marbella | aprox. 67 m² |
Por qué distintos portales web muestran precios diferentes
Es posible que vea que el precio en Estepona oscila entre unos 3 900 y más de 5 000 euros por m². No se trata de errores, sino que simplemente se miden parámetros distintos:
Precios de salida (Idealista, Fotocasa) reflejan lo que piden los vendedores, y en Estepona la media se eleva debido a la obra nueva y a las viviendas exclusivas de lujo.
Precios de venta registrados (Colegio de Registradores) reflejan las transacciones cerradas. Para el conjunto de la provincia de Málaga, la cifra oficial de los Registradores en el segundo trimestre de 2026 se situó en unos 3 347 € por m² construido.
Precios de tasación (Ministerio de Vivienda) suelen ser aún más bajos. El Ministerio situó la media en la provincia de Málaga en unos 2 988 €/m² a principios de 2026, lo que supone un incremento del 14,2 % respecto al año anterior.
Al valorar un inmueble en particular, le recomendamos analizar propiedades similares en la misma calle o urbanización, e informarse sobre el precio real por el que se han vendido viviendas equiparables.
Estepona: el ascenso más rápido
Estepona ha entrado en una categoría de precios completamente nueva. Con 5 021 €/m², la localidad se sitúa ya muy cerca de Marbella y bastante por encima de Fuengirola. El incremento interanual del 17,1 % es uno de los más pronunciados de toda la costa.
Los motores de este crecimiento son claros: un casco antiguo con mucho encanto y todo a un paso, un puerto deportivo, unas playas fantásticas, un flujo constante de promociones de obra nueva en zonas como Cancelada y la Nueva Milla de Oro (New Golden Mile), además de un estilo de vida que cuesta menos que en Marbella. Los compradores neerlandeses constituyen el mayor grupo de extranjeros en el municipio (alrededor del 15 % de las compras internacionales en el periodo de 12 meses hasta abril de 2026), y nueve de cada diez compran como no residentes, generalmente para disfrutar del inmueble como segunda residencia.
Sin embargo, hay que contar con grandes diferencias de precio dentro del mismo municipio. Un apartamento de segunda mano algo más alejado de la costa puede costar considerablemente menos por metro cuadrado que un proyecto a estrenar en primera línea de playa. Por este motivo, la media municipal resulta muy poco ilustrativa para una vivienda en concreto.
Manilva: la mejor relación calidad-precio de la costa occidental
Manilva es el municipio más asequible de los cuatro, y está acortando distancias rápidamente. Idealista muestra un récord de 3 043 €/m² en septiembre de 2026, con una subida del 11,3 % en un año. Por zonas, la situación en junio de 2026 era la siguiente:
Zona | Precio de salida por m² | Variación interanual (12 meses) |
|---|---|---|
El Castillo | 3 749 € | +19,6 % |
Puerto de la Duquesa | 3 598 € | +22,2 % |
Alcorrín | 3 330 € | +23,6 % |
San Luis de Sabinillas | 3 049 € | +15,5 % |
Chullera | 3 096 € | +10,9 % |
La Duquesa | 2 716 € | +11,3 % |
Los compradores británicos representan aproximadamente una de cada cinco compras internacionales en Manilva, y cerca del 30 % de ellos adquieren la propiedad como residentes habituales. Los precios de entrada más bajos, su puerto deportivo, sus playas y sus excelentes conexiones explican por qué muchos compradores, que ya no disponen del presupuesto necesario para Estepona, están dirigiendo sus miradas hacia esta zona.
Casares: golf, entorno rural y un precio medio fluctuante
Casares abarca tanto el pueblo blanco en lo alto de la montaña como la franja costera de Casares Costa y Doña Julia, lo que provoca que las estadísticas fluctúen enormemente. Las cifras de Idealista pasaron de unos 4 000 €/m² en enero de 2026 a alrededor de 3 600 € en abril, y el último dato publicado es de 3 197 € en agosto. Otras herramientas de tasación sitúan al municipio en una horquilla de entre unos 3 250 € (apartamentos) y 3 500 € (casas) por metro cuadrado.
Nuestra interpretación es que Casares es un mercado relativamente pequeño, donde un par de villas exclusivas a la venta pueden alterar el promedio mensual en cientos de euros. No obstante, a largo plazo los precios han experimentado un fuerte ascenso. Los compradores belgas y neerlandeses, que suelen buscar una vivienda vacacional, constituyen una parte fundamental de la demanda.
Sotogrande: selecto, con escasa oferta y cada vez más internacional
Sotogrande, ubicado en San Roque, en el extremo occidental de la Costa del Sol, es la zona que atrae al mayor número de compradores británicos. Los británicos protagonizan cerca del 41 % de las compras extranjeras, y alrededor del 42 % de ellos se registran como residentes.
El informe de Idealista de junio de 2026 muestra los siguientes datos:
Zona en Sotogrande | Precio de salida por m² | Variación interanual (12 meses) |
|---|---|---|
Sotogrande Alto | 4 081 € | +13,9 % |
Puerto de Sotogrande–La Marina | 3 991 € | +20,8 % |
Sotogrande Costa | 3 839 € | +19,3 % |
Torreguadiaro–San Diego | 3 759 € | −2,2 % |
El precio medio en Sotogrande esconde un abanico de precios enorme. Las parcelas y grandes villas en La Reserva y Sotogrande Alto se venden a precios por metro cuadrado muy superiores a los de los apartamentos. Otras fuentes que monitorizan el mercado arrojan precios medios más bajos (entre unos 3 100 y 3 300 euros para las casas), dependiendo de la metodología de cálculo empleada.
Volumen de ventas: menos transacciones, precios más altos
Los precios han seguido su propia senda, desmarcándose del número de transacciones durante 2026:
Primer trimestre: El Colegio de Registradores contabilizó un total de 1 566 viviendas vendidas en Marbella, Estepona y Benahavís en conjunto, lo que supone un descenso de aproximadamente el 30 % en comparación con el año anterior. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelaron que el número de compraventas en la provincia de Málaga cayó un 9,3 % en ese mismo trimestre.
Segundo trimestre: La provincia de Málaga registró 9 387 compraventas de viviendas, reflejando un aumento interanual del 8,7 %, mientras que España en su conjunto sufrió un retroceso del 5,7 %.
Compradores extranjeros: Protagonizaron el 37,01 % de las adquisiciones en la provincia de Málaga en el segundo trimestre, cifra solo superada por Alicante y muy por encima de la media nacional del 15,98 %. En términos absolutos, los extranjeros compraron 3 474 inmuebles en la provincia, un 20,8 % más que el año anterior.
Las estadísticas municipales del Registro de la Propiedad suelen publicarse con un desfase de unos dos trimestres respecto a los datos provinciales, por lo que iremos actualizando la radiografía local a medida que vean la luz nuevas cifras. El patrón que observamos hasta ahora apunta a un mercado con una oferta limitada que se encamina hacia la normalidad tras un 2025 extremadamente frenético, y no a un mercado en declive.
Por qué los precios han subido tan rápido
Escasa oferta: El buen suelo edificable para proyectos de obra nueva en la costa escasea, y el ritmo de construcción en toda España no da abasto para satisfacer la demanda. BBVA Research prevé un déficit nacional de unas 800 000 viviendas de aquí a 2027.
Demanda internacional: La Costa del Sol sigue cautivando año tras año a los compradores del norte de Europa, muchos de los cuales tienen capacidad para comprar al contado sin necesidad de hipoteca.
Estilo de vida: Aquí encontramos colegios internacionales, campos de golf, puertos deportivos, excelentes conexiones aéreas, asistencia sanitaria de primer nivel y un clima envidiable durante todo el año.
Comparativa con otras costas: Los compradores consideran que Estepona, Manilva y Sotogrande ofrecen mucho más por su dinero en comparación con Marbella o las Islas Baleares.
Nuestra previsión para la Costa del Sol occidental en 2027
A continuación, presentamos nuestra propia previsión, basada en las estimaciones nacionales y en las estadísticas locales mencionadas. Se trata de una valoración, no de una garantía, que iremos actualizando a medida que recibamos nueva información.
Qué auguran los expertos nacionales para 2027
BBVA Research estima que los precios de la vivienda en España subirán en torno a un 5,5 % durante 2027, tras un repunte de aproximadamente el 11,5 % en 2026. Otras previsiones para 2027 apuntan a una subida de cerca del +4 % según Bankinter, un +7,4 % por parte de S&P Global Ratings y entre un 6 y un 8 % según Fitch. El mensaje común es una desaceleración hacia un crecimiento de un solo dígito, y no una corrección de precios a la baja, en gran parte debido a que la oferta seguirá siendo muy reducida.
Nuestro escenario principal
Prevemos que los precios de salida en la Costa del Sol occidental subirán entre un 4 y un 7 % en 2027, situándose por debajo del ritmo de dos dígitos de los dos últimos años.
Escenario | Variación de precios en 2027 | Factores determinantes |
|---|---|---|
Conservador | 0 % a +3 % | Tipos hipotecarios más altos, debilitamiento de la demanda internacional, nuevas normativas |
Escenario principal | +4 % a +7 % | Demanda estable, escasez de oferta, normalización progresiva de las ventas |
Optimista | +8 % a +10 % | Bajada de los tipos de interés, mayor demanda extranjera, retrasos en la entrega de obra nueva |
Municipio por municipio (escenario principal, orientativo)
Zona | Nuestra previsión para 2027 | Razonamiento |
|---|---|---|
Estepona | +3 % a +6 % | Ya se encuentra en niveles récord tras una subida del 17 %, por lo que esperamos un enfriamiento del mercado, siendo la obra nueva y las ubicaciones exclusivas las que mejor resistirán. |
Manilva | +5 % a +8 % | Cuenta con los precios de entrada más bajos, y aquellos compradores desplazados por los precios de Estepona continuarán recalando aquí. |
Casares | +4 % a +8 % | Fuerte tendencia al alza a largo plazo, pero con previsión de fluctuaciones en los datos mensuales. |
Sotogrande | +4 % a +7 % | Oferta restringida de inmuebles de alto standing (premium) y una demanda internacional muy constante. |
Riesgos y señales a los que prestar atención
Tipos de interés: El BCE subió los tipos en junio de 2026, la primera subida en casi tres años, y el Euríbor a 12 meses rondaba el 3,3 % a principios de octubre. Los compradores que precisan financiación son más sensibles al precio que quienes pagan al contado. La próxima reunión del BCE tendrá lugar el 29 de octubre.
Precios de la energía y geopolítica: Influyen en la economía en general y en la confianza de los inversores.
Normativas: La propuesta de ley para gravar con un impuesto del 100 % a los compradores extracomunitarios de viviendas de segunda mano se encontraba estancada en el Congreso hasta marzo de 2026. Aunque muchos expertos jurídicos dudan de su viabilidad legal, ha generado cierta incertidumbre. Por otra parte, las normativas sobre alquileres de corta duración y las decisiones urbanísticas a nivel local son también de vital importancia para los inversores.
Nueva oferta: Un ritmo más ágil en la finalización de viviendas de obra nueva frenaría la escalada de precios.
Poder adquisitivo: Ante estos niveles de precios, los compradores locales quedan excluidos del mercado, lo que a su vez significa que la demanda extranjera tendrá que sustentar una cuota del mercado cada vez mayor.
Qué significa todo esto para usted como comprador
Mire más allá de la media municipal. Compare los precios del metro cuadrado en la zona específica que le interese, así como entre la obra nueva y el mercado de segunda mano.
Calcule un presupuesto que incluya los gastos reales. Al precio de compra hay que sumarle los impuestos, el notario, el Registro de la Propiedad y los honorarios de los abogados. Si usted es propietario no residente, también deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que puede estimar utilizando EasySpanishTax.
Saque partido de un ritmo de ventas más relajado. Con un volumen menor de transacciones, existe un mayor margen para negociar el precio de las viviendas que llevan un tiempo a la venta, en especial si el precio ofertado supera el importe por el que se han vendido recientemente propiedades similares.
Compruebe los detalles: La situación jurídica de la vivienda, los gastos de comunidad, las licencias, el certificado energético y, si se trata de obra nueva, los avales bancarios y las fechas de entrega.
Qué significa esto para usted como vendedor
Fije el precio en base a ventas reales, no a los anuncios de otros. En varias zonas, los precios de salida han aumentado a un ritmo mayor que el de los precios de cierre registrados.
La presentación cobra cada vez más importancia a medida que el mercado se normaliza. Un reportaje fotográfico profesional y unas descripciones precisas y atractivas contribuirán a que su propiedad destaque frente al resto.
Planifique la parte fiscal con la debida antelación. Si no es residente fiscal en España, el comprador le retendrá un 3 % del precio de compraventa, y el impuesto sobre ganancias patrimoniales (plusvalía) definitivo se regularizará a posteriori.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Estepona en 2026? El informe de Idealista de septiembre de 2026 refleja un precio medio de salida de unos 5 021 € por m², lo que supone un récord histórico y aproximadamente un 17 % más que el año anterior. Los precios de venta registrados y las tasaciones bancarias son inferiores, y las cifras varían enormemente dependiendo de si comparamos apartamentos en el centro con proyectos de obra nueva o villas en primera línea de playa.
¿Qué resulta más barato: Estepona, Casares, Manilva o Sotogrande? Manilva tiene de media los precios de salida más bajos (unos 3 043 € por m²), seguida de Casares (unos 3 200 €), Sotogrande (unos 3 840 €) y Estepona (unos 5 020 €).
¿Siguen subiendo los precios de la vivienda en la Costa del Sol occidental? Sí. Estepona, Manilva y Sotogrande presentan crecimientos anuales de dos dígitos, según los últimos datos de Idealista. No obstante, se espera que el ritmo de crecimiento se suavice ligeramente durante 2027.
¿Bajarán los precios en 2027? La mayoría de las previsiones nacionales apuntan a que los precios seguirán subiendo entre un 4 y un 8 %, descartando caídas. Los principales riesgos radican en unos tipos de interés más altos, nuevas normativas y una posible ralentización de la demanda extranjera.
¿Quién está comprando viviendas en la Costa del Sol occidental? Los compradores extranjeros protagonizaron cerca del 37 % de las compraventas en la provincia de Málaga en el segundo trimestre de 2026. A nivel local, los compradores neerlandeses dominan en Estepona, mientras que los británicos tienen una fuerte presencia en Manilva y Sotogrande. En Casares, los compradores belgas y neerlandeses tienen un protagonismo muy destacado.
¿Es un buen momento para comprar? Depende enteramente de su presupuesto, su horizonte de inversión y sus planes de futuro. El mercado sigue al alza, pero se está enfriando ligeramente, lo que concede a los compradores un mayor margen de negociación ahora en comparación con 2025. Para recibir un asesoramiento más personalizado, le invitamos a charlar con uno de nuestros agentes inmobiliarios locales.
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Fuentes de los datos
Viviendas con precio rebajado en la Costa del Sol
Este artículo ofrece información general sobre el mercado y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Los precios mostrados son promedios y varían de un inmueble a otro. Las previsiones son estimaciones y no tienen por qué cumplirse de forma exacta. Asegúrese de contar con las estadísticas más recientes y busque siempre el asesoramiento de un profesional experto antes de comprar o vender.
