En 2025, España introdujo importantes reformas en su normativa sobre alquileres vacacionales, con el objetivo de conciliar el auge del sector turístico con los derechos de los residentes y la disponibilidad de vivienda. Estos cambios afectan a propietarios, plataformas de alquiler y comunidades de propietarios de todo el país.
Cambios legislativos clave que afectan a los alquileres vacacionales
1. Autorización obligatoria de la comunidad
Con efectos a partir del 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal, exigiendo a los propietarios de viviendas pertenecientes a una Comunidad de Propietarios obtener una autorización expresa antes de ofrecer sus viviendas para alquileres turísticos. Ahora, basta con una mayoría de tres quintos de los propietarios para imponer restricciones o prohibiciones a los alquileres vacacionales en sus edificios.
Acciones recomendadas:
- Iniciar una Asamblea Comunitaria: Solicitar formalmente la inclusión de la aprobación de alquileres turísticos en el orden del día.
- Obtener el consentimiento de la mayoría: Obtener el voto favorable de al menos el 60% (tres quintos) de los propietarios.
- Respetar un plazo de 20 días para presentar objeciones: Tras la asamblea, se concede un plazo de 20 días para cualquier objeción antes de que se concrete la aprobación.
Cabe destacar que las propiedades con licencias de alquiler turístico válidas, obtenidas antes del 3 de abril de 2025, están exentas de solicitar una aprobación comunitaria adicional.
2. Establecimiento de un Registro Nacional de Alquileres Turísticos
El 2 de enero de 2025, España introdujo el Registro Nacional de Alquileres Turísticos y de Temporada, que exige el registro de todas las propiedades de alquiler a corto plazo. Esta iniciativa tiene como objetivo regular el mercado, prevenir los alquileres sin licencia y mejorar el cumplimiento tributario.
Aspectos Clave:
- Registro Obligatorio: Toda propiedad destinada a alquileres vacacionales o de temporada debe registrarse y asignarse un número de identificación único.
- Cumplimiento de la Plataforma: Las plataformas de alquiler (p. ej., Airbnb, Booking.com) deben garantizar que todas las propiedades anunciadas muestren un número de registro válido.
- Renovación Anual: Los propietarios deben renovar su registro anualmente y proporcionar informes de la actividad de alquiler.
El nuevo sistema estará plenamente operativo a partir del 1 de julio de 2025, y las propiedades que no se registren se arriesgan a ser expulsadas de las plataformas de alquiler y a posibles multas.
3. Mayor Autoridad para las Comunidades de Propietarios
Los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal otorgan a las comunidades de propietarios un mayor control sobre los alquileres vacacionales dentro de sus edificios. Una mayoría de tres quintos de los propietarios es suficiente para imponer restricciones o prohibiciones a los alquileres turísticos. Este cambio permite a los residentes influir en la presencia de alojamientos turísticos en sus comunidades.
4. Restricciones Locales y Regionales al Alquiler
Además de la normativa nacional, varias ciudades españolas están implementando restricciones locales para los alquileres vacacionales:
- Málaga: Congelación durante tres años de nuevas licencias de alquiler turístico en 43 distritos donde los alquileres vacacionales superan el 8% de la oferta de viviendas.
- Barcelona: Planes para eliminar 10.000 apartamentos turísticos para 2028 para reintegrarlos al mercado del alquiler vacacional.
- Sevilla: Introducción de estrictas medidas de control, incluyendo el corte del suministro de servicios a propiedades de alquiler explotadas ilegalmente.
5. Cada región puede aplicar condiciones adicionales, por lo que es fundamental que los propietarios se mantengan al día de los requisitos locales.
Nuevos Requisitos de Recopilación de Datos para Alquileres Turísticos
A partir de diciembre de 2024, los proveedores de alojamiento turístico deben recopilar y comunicar datos adicionales de los huéspedes por motivos de seguridad y fiscales. La nueva normativa exige la recopilación detallada de datos personales, incluyendo nombres completos, direcciones e información de pago, que deben comunicarse a las autoridades españolas. Esta medida tiene como objetivo mejorar la transparencia y la rendición de cuentas en el sector del alquiler vacacional.
Consejos para propietarios
Para garantizar el cumplimiento de la nueva normativa y evitar posibles sanciones, los propietarios deben:
- Registrar su propiedad: Asegúrese de que esté registrada en el sistema nacional y obtenga un número de identificación único.
- Obtener la aprobación de la comunidad: Obtenga la autorización explícita de su comunidad de propietarios antes de ofrecer su propiedad para alquileres turísticos.
- Mantenerse informado: Manténgase al día de las normativas locales y regionales que puedan afectar a sus actividades de alquiler.
- Mantener registros precisos: Recopilar y comunicar los datos de los huéspedes según lo exija la ley para garantizar la transparencia y el cumplimiento.
Al abordar estos pasos de forma proactiva, los propietarios pueden adaptarse al cambiante panorama normativo y continuar operando sus alquileres vacacionales de forma legal y exitosa en España.
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